«Подружитесь и примите в семью» Мошенники придумали новый способ обмана россиян: как они продают квартиры вместе с бабушками?

Каждый год российские суды рассматривают сотни тысяч жилищных споров. Недобросовестные продавцы завлекают покупателей низкой ценой квартир, быстрым выходом на сделку или современным ремонтом, скрывая при этом, что у квартиры есть серьезные проблемы. Одна из них — зарегистрированный в выставленной на продажу квартире человек, имеющий право пользоваться ею даже при смене собственника. Кто такие «вечные жильцы», в каких случаях их можно выселить, а в каких нет и почему квартира с бабушкой, постоянно проживающей на даче, может стоить новым собственникам разборок с полицией и ремонта входной двери, разбиралась «Лента.ру».

Сын продал квартиру вместе со 105-летней матерью

Прошлым летом в Санкт-Петербурге приключилась неожиданная история: мужчина купил на вторичном рынке квартиру за 8 миллионов рублей. Сделал ремонт, а затем к нему пришел старик, который предъявил документы на право пожизненного проживания в этой квартире. Возмущенный собственник обратился к прежнему хозяину, но тот лишь посоветовал «подружиться с дедушкой и принять его в семью». После чего перестал отвечать на звонки. В полиции обманутому покупателю тоже не помогли — пенсионер действовал в рамках закона.

Похожий случай произошел в Нижнем Новгороде — там квартиру продали вместе со 105-летней пенсионеркой. В 2021 году Мария Павловна Комолова, ветеран Великой Отечественной войны, переписала свою единственную квартиру на сына с условием, что она будет жить там до конца. Невзирая на это, сын продал жилье дальнему родственнику. И новый собственник потребовал, чтобы пожилая женщина съехала, иначе грозился выставить ее на улицу. Но Мария Павловна не сдалась и обратилась в приемную Следственного комитета России, сейчас в связи со случившимся ведется дело о мошенничестве.

На первый взгляд ситуация, при которой недвижимость продают вместе с живущим в ней человеком, абсурдна. Однако это не так. В российском жилищном законодательстве существуют два понятия: регистрация по месту жительства (в обиходе прописка) и право собственности на жилье.

Как правило, в момент перехода права собственности к новому владельцу прежний собственник и члены его семьи теряют право пользоваться жилым помещением, и все зарегистрированные в квартире лица снимаются с учета — добровольно или через суд, объясняют эксперты. Таким образом проходит большинство альтернативных сделок на вторичном рынке.

«Но из этого правила существует одно исключение, — говорит риелтор Мария Линкевич. — Это люди, которые сохраняют право пользования квартирой даже после ее продажи. На рынке их обычно называют “вечными жильцами”».

Большинство «вечных жильцов» отказались от приватизации

Практика продажи жилья с прописанными жильцами появилась еще в советские времена. «Уже в 1960-е годы Гражданский кодекс содержал нормы о договоре купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца, — говорит риелтор, член РГР Татьяна Мамонтова. — Это был аналог ренты. Правда, на квартиры это тогда не распространялось, они находились в собственности государства».

Квартиры с «вечными жильцами» появились на рынке недвижимости после 1991 года, когда россияне начали массово приватизировать свое жилье. В ходе приватизации некоторые люди отказывались от своей доли в пользу родственников, и чтобы миллионы граждан не оказались бездомными, государство защитило отказников — дало им право пожизненного пользования квартирой, в которой они фактически живут. По словам риелторов, сегодня именно отказники — самая распространенная категория «вечных жильцов».

Кроме отказавшихся от приватизации, к вечным жильцам относится еще несколько категорий граждан:

• отказополучатели по завещательному отказу (наследник предоставляет третьему лицу право проживания в квартире, если это прописано в завещании);
• получатели ренты (пожизненного содержания с иждивением в обмен на квартиру);
• лица с договорным правом пользования (право проживания может быть прописано в договоре дарения, брачном контракте и т. д.);
• члены семьи пайщика ЖСК.

«На практике чаще всего проверяют именно отказников от приватизации, — уточняет Мария Линкевич. — Завещательный отказ и пожизненное содержание встречаются значительно реже». А вот несовершеннолетний, зарегистрированный в квартире, «вечным жильцом» автоматически не становится, хотя его права перед сделкой с недвижимостью необходимо проверять особенно внимательно.

«Сын-алкоголик выписываться не желал»

В настоящее время нет точной статистики, сколько сделок на вторичном рынке приходится на квартиры с «вечными жильцами». В целом это явление не частое, утверждают риелторы. По наблюдениям Татьяны Мамонтовой, это один случай из тысячи продаж, по мнению другого частного риелтора Эмилии Давитян, один — из сотни. Эксперты компании «Метриум» приводят следующие цифры:

«Буквально на днях на агрегаторе мне попалось объявление — однокомнатная квартира в Чертаново за 7,2 миллиона рублей. Есть "вечный жилец". Без показа. Цена ниже рынка на 35 процентов», — рассказывает Татьяна Мамонтова.

Эксперты отмечают: квартиры с жильцами, имеющими право пользоваться ими пожизненно, имеют свои особенности. Большинство из них — это старый фонд, хрущевки и брежневки. «Часто это двух- трехкомнатные квартиры, которые продают пожилые собственники или наследники», — описывает типичные признаки такого жилья Эмилия Давитян. Квартира нередко бывает с «бабушкиным ремонтом», а то и вовсе в первоначальном виде — с обоями в цветочек и советским кафелем в кухне, добавляет Татьяна Мамонтова.

А вот обременения с другим механизмом возникновения права — рента, наследование, брачный договор — могут быть и в современных домах, подчеркивает специалист.

Почему продавцы квартир с обременением в виде пожизненного жильца не «очищают» права на свои объекты до сделки? Все дело в семейных драмах, которые скрываются за той или иной продажей, говорят эксперты.

«Изначально отказник — член семьи, отказавшийся от своей доли в пользу других родственников. Например, муж или жена, пожилой родитель, — поясняет Татьяна Мамонтова. — В дружной семье все решается просто: семья продает квартиру, все выписываются и съезжают вместе. Если в семье раздор или отказник — сложный человек в силу своего образа жизни (пагубные привычки, асоциальный образ жизни), собственники идут на крайний шаг: продают жилье с "вечным жильцом", физически отделяясь от человека».

Поэтому дети могут продать квартиру с престарелым отцом или матерью, внуки — с бабушками или дедушками, причем не всегда это вопрос отсутствия морали. Иногда это единственный способ разъехаться и получить собственное жилье, замечает риелтор.

Схожую историю рассказывает Эмилия Давитян: «Коллеги разбирали случай: женщина 75 лет продавала трешку. Сын-отказник — алкоголик, выписываться не желал. Квартиру продали с дисконтом 25 процентов».

«В купленной однушке реально жил мужчина с маргинальными наклонностями»

Что касается покупателей, то для них главный мотив приобретения квартиры с «вечным жильцом» — это деньги. Жилье с подобным обременением в среднем стоит на 35-40 процентов ниже рынка, утверждают эксперты. Хотя в некоторых случаях дисконт может доходить до 50 процентов стоимости объекта.

Поэтому квартиры с не подлежащими выписке людьми берут чаще всего покупатели, которые хотят сэкономить, либо те, у кого нет средств на приобретение жилья по рыночной стоимости.

Другая категория покупателей — инвесторы, в том числе профессиональные. В этом случае двушка или трешка с «вечным жильцом» покупается на будущее, при этом есть текущий профит — свободные комнаты собственник сдает в аренду, рассказывает Татьяна Мамонтова. Это актуально для квартир в востребованных локациях.

Однушка с жильцом также может быть инструментом инвестиций — например, иногородний покупатель приобретает не только объект, но и московскую прописку, доступ к столичным благам: повышенной пенсии, субсидиям, квотам на высокобюджетные медицинские манипуляции и прочее.

Есть и третий мотив — рейдерский захват. Покупатель берет квартиру с обременением не для проживания, а с целью заработка. Это темная сторона рынка недвижимости. Если «вечный жилец» уязвим (возраст, здоровье, пагубные привычки), то сделка может быть совершена с целью устранить обременение после покупки квартиры. Схемы такого «устранения» стандартные и очень грустные: создать невыносимые условия жизни либо усугубить зависимости, говорят специалисты.

К слову, ипотеку на покупку квартиры с «вечным жильцом» банки никогда не дают, замечает Эмилия Давитян. Это тяжелый залог, поэтому сделки с жильем, где проживают люди с правом пожизненного пользования квартирой, всегда совершаются за наличные средства.

«После заселения новые владельцы первым делом поменяли замки»

На что рассчитывают покупатели, приобретая квартиру с «вечным жильцом»? Как правило, новые собственники ожидают, что смогут «очистить» права на жилье, если наймут хорошего юриста, поясняют специалисты.

Помимо расчета на «очистку» прав, собственники нередко надеются, что жилец как-нибудь сам собой «рассосется» — например, съедет. Чтобы это случилось быстрее, новые хозяева могут создавать жильцу невыносимые условия — максимально занимать пространство квартиры, менять замки, чтобы он не попал в дом.

«В истории про бабушку и внучку было именно так, — рассказывает Татьяна Мамонтова. — Покупатели знали, что квартира продается с бабушкой, но зацепились за то обстоятельство, что она большую часть времени живет за городом. После заселения они первым делом поменяли замки. Спустя пару месяцев пожилая женщина приехала, обнаружила запертую дверь и вызвала полицию. А дальше все по закону: понятые, препятствование попаданию в законное жилье, МЧС, болгарка. В итоге собственники квартиры вынуждены были разбираться с полицией и устанавливать новую дверь».

Цивилизованные способы решения проблемы тоже есть, особенно если «вечный жилец» адекватен и готов договариваться. Это может быть выплата компенсации за добровольный выезд, предложение альтернативного жилья и прочие варианты, доступные собственнику и не ущемляющие прав жильца, уточняет риелтор.

В редких случаях можно попытаться лишить человека регистрации через суд. «Есть перечень законных оснований для принятия подобного решения, — говорит юрист Сергей Поправка. — Среди них — прекращение семейных отношений (развод), длительное фактическое отсутствие в квартире, которое можно подтвердить показаниями соседей, справками об оплате ЖКУ без учета этого человека, отсутствием личных вещей, систематическая неуплата коммунальных платежей, если такая обязанность оформлена нотариально, а также нарушение прав соседей — например, регулярный шум в ночное время».

«В договоре "вечные жильцы" были прописаны мелким шрифтом»

Но бывает и так, что продавцы жилья намеренно скрывают обременение в виде лиц, имеющих право проживать в квартире пожизненно. Порой это делается ради ускорения сделки, порой — чтобы не терять при продаже в деньгах.

Способы обмана бывают разные. Один из них — в ходе сделки покупателю дают договор, в котором обременение указано, но мелким шрифтом или «под звездочкой».

«В начале 1990-х, как раз когда началась приватизация, с моим коллегой, работавшим в крупном агентстве недвижимости, случилась показательная история. К нему обратились клиенты с задачей: купить дешевую квартиру в Москве. Это были люди с Кавказа — простые и прямые, далекие от юридических тонкостей. Коллега сделал первичную подборку из нескольких квартир, отправил на согласование.

Покупатели схватились за голову, но аннулировать сделку было нельзя. Оказалось, что в договоре купли-продажи мелким шрифтом было зафиксировано обременение, просто его никто не заметил».

Иногда происходит иначе: продавец заведомо предоставляет неверные сведения о недвижимости, не указывая обременения в виде «вечных жильцов». «Здесь шансы откатить все назад через суд, согласно статье 178 ГК РФ, велики, — говорит Татьяна Мамонтова. — Но риск в другом: по суду квартира вернется продавцу, но вернутся ли деньги покупателю? Формально он, конечно, обязан вернуть, но если их физически нет, суд обяжет его выплачивать, условно, по десять тысяч рублей в течение вечности».

Известен и другой случай: покупателю повезло — успели наложить арест на другое жилье продавца, добавляет риелтор.

«К моменту продажи квартиры "вечного жильца" уже не было в живых»

Как обезопасить себя от приобретения квартиры с «вечным жильцом» на вторичном рынке недвижимости? Главное правило — тщательно проверять жилье перед сделкой, советуют риелторы. «Первичный документ — выписка ЕГРН. Заказать ее покупатель может самостоятельно», — поясняет Татьяна Мамонтова.

Однако есть нюанс, замечают эксперты. 1 сентября 2025 года в Федеральный закон о государственной регистрации недвижимости были внесены изменения: теперь сведения о некоторых категориях «вечных жильцов» могут вноситься в ЕГРН. Однако внесение этих данных — дело добровольное, осуществляется по заявлению собственника и самого жильца, поэтому отсутствие записи не гарантирует, что обременения нет.

Золотым стандартом при проверке квартиры на вторичном рынке перед сделкой специалисты называют следующие документы:

• выписка из ЕГРН;
• архивная выписка из домовой книги (запросить у собственника, так как документ выдается только зарегистрированному по адресу лицу или его представителю);
• проверка истории перехода права собственности.

«Если была приватизация — это маркер риска», — напоминает Эмилия Давитян. Риелторы иногда предлагают оформить титульное страхование.

«Из дополнительных рабочих рекомендаций — внимательно читайте договор (продавец может умолчать про обременение, но приписать его в договоре, сняв с себя ответственность), изучайте историю объекта опытным путем: поговорите с соседями, бабушками у подъезда — кто живет, состав семьи и прочее», — добавляет Татьяна Мамонтова.

Эксперты утверждают: с течением времени квартир, в которых имеются «вечные жильцы», на вторичном рынке становится все меньше — просто потому, что с каждым годом по естественным причинам становится меньше тех, кто когда-то отказался от приватизации жилья.

Но в целом приобретать квартиру с обременением в виде проживающего в ней человека риелторы не советуют, особенно для личного проживания. Альтернативой по цене могут стать:

• вторичные квартиры под капитальный ремонт, после потопа, пожара, жилье в неудобной или отдаленной локации — дисконт 20-25 процентов;
• квартиры, находящиеся в залоге по ипотеке — дисконт 10-15 процентов;
• объекты с неузаконенной перепланировкой — дисконт до 15 процентов;
• квартиры на первом или последнем этаже — скидка на них достигает 5-10 процентов.

«Большой дисконт — всегда сигнал. Надо понять проблему. Решаемая — берите. Нет — обходите», — резюмирует Эмилия Давитян.