Нарезали. Россияне придумали необычный способ заработать на жилье. Как они превращают одну квартиру в четыре?

Четыре кухонные плиты, четыре унитаза и четыре электросчетчика в одной трехкомнатной квартире. В последние года на рынке недвижимости закрепился тренд — нарезка многокомнатных квартир на серию автономных студий. Такие студии почти вполовину дешевле полноценных квартир-студий в новостройках и пользуются спросом у приезжих, покупающих свое первое жилье в крупном городе, командировочных, студентов, а также инвесторов, берущих их под сдачу в аренду. Как россияне «уплотняют» свои просторные квартиры, сколько на этом зарабатывают и чем чреваты подобные переделки — в материале «Ленты.ру».

Кухня превращается в спальню

В начале лета в Москве жильцы девятиэтажной панельки по адресу Шипиловский проезд, 43 обратили внимание, что на первом этаже их дома в одной из квартир идет масштабный ремонт. С утра до вечера — пыль, грязь, грохот, горы строительного мусора.

Заподозрив незаконную перепланировку, соседи обратились в Мосжилинспекцию с просьбой проверить объект. Инспекторы подтвердили их опасения. Как выяснилось, один из собственников решил переделать трехкомнатную квартиру в четыре студии. Для этого он демонтировал в квартире часть стен, возвел новые перегородки и обустроил дополнительные санузлы. А шестиметровую кухню переоборудовал под жилую комнату, несмотря на то, что в доме проведен газ.

Разделение многокомнатной квартиры на студии — это перепланировка, в ходе которой одно жилое помещение превращается в ряд изолированных комнат со своими входами, санузлами и зонами кухни.

При этом собственники могут их продавать или сдавать, а покупатели и арендаторы получают пусть маленькое, но личное пространство, в котором, в отличие от коммунальной квартиры, есть все современные удобства.

«Свой уголок с кухней и умывальником»

Формат студий, переделанных из многокомнатных квартир, появился на российском рынке недвижимости на рубеже 2010-х годов. Одними из первых делить одно большое жилье на несколько малогабаритных стали жители Санкт-Петербурга и Калининграда, где сохранилось много доходных домов конца XIX — начала XX века.

«Первую перепланировку такие квартиры пережили еще в раннесоветские годы, когда просторное дореволюционное жилье превратили в коммуналки, — говорит Марина Полякова, специалист по недвижимости из Санкт-Петербурга. — А в наши дни их стали делить еще раз — уже на студии».

Марина вспоминает, что первую сделку со студией, устроенной в многокомнатной квартире, она провела в 2008 году. Один из собственников коммунальной квартиры в центре Петербурга подговорил соседей на то, чтобы всем вместе продать комнаты. Квартирой заинтересовались молодые бизнесмены из строительной компании. Они выкупили ее целиком, разделили на маленькие автономные студии и успешно их реализовали — каждую по отдельности.

«В то время данный ход не показался никому сумасшедшим, — говорит риелтор. — Наоборот, люди думали: "У нас будет свой уголок с кухней и умывальником. Не надо каждое утро стоять в очереди в ванную". Студии в многокомнатных квартирах воспринимались тогда очень позитивно».

«Лет десять-пятнадцать назад я рассматривала подобный вариант для клиентов при покупке жилья в Подмосковье, — добавляет Екатерина Никитина, вице-президент Ассоциации ГРМ, аттестованный аналитик рынка недвижимости, основатель агентства недвижимости «Про обмен». — Тогда я впервые увидела на практике, как в одной квартире появляются дополнительные санузлы и перегородки, разбивающие пространство на изолированные блоки, при этом юридически объект остается единой квартирой с долями».

Бурный рост числа таких объектов на рынке недвижимости пришелся на 2018-2021 годы. «Цены на новостройки росли быстрее доходов, ипотека для многих покупателей становилась недоступной по первоначальному взносу, и рынок отреагировал предложением сверхбюджетного формата — псевдостудиями в старом жилом фонде», — поясняет эксперт.

«Первый этаж нежилой, а со второго по пятый — студии»

Насколько много сегодня в продаже студий, переоборудованных из многокомнатных квартир? Официальной статистики по этому сегменту рынка не ведется, поскольку формально такие объекты продаются как доли в квартире, а не как отдельная категория жилья, отмечают эксперты.

«Лента.ру» подсчитала, что летом 2026 года на площадке «Циан» в Москве и Подмосковье продавалось 39 студий, выделенных в многокомнатных квартирах; в Санкт-Петербурге и Ленинградской области — 38 таких объектов; в Казани, Нижнем Новгороде и Екатеринбурге — не больше десятка в каждом городе. Всего малогабаритного жилья в этот период на вторичном рынке в продажу было выставлено: в столичном регионе — 3121 студии, в Северной столице — 2640 студий, в городах-миллионниках — от 150 до 300 объектов в каждом.

По наблюдениям риелторов, на студии чаще всего нарезают квартиры, в которых три комнаты и больше. В пример Марина Полякова приводит старую коммуналку, которую она продавала на Невском проспекте несколько лет назад. Ее общая площадь составляла почти 200 квадратных метров, но в ходе перепланировки она была поделена на четыре студии. «Просторные комнаты, высокие потолки, два входа: один парадный, с Невского проспекта, другой — черный, — рассказывает Марина. — Кадастровый номер один, но у каждой студии свой санузел, свой счетчик. Сейчас там живут четыре человека, сделали ремонт, дружат».

Другое важное условие — квартира должна быть расположена на первом этаже, в крайнем случае на втором, если первый этаж здания нежилой. «Только это позволяет физически развести несколько санузлов без размещения мокрых точек над чужими жилыми комнатами», — подчеркивает Екатерина Никитина.

При этом, по словам Марины Поляковой, в Санкт-Петербурге встречаются и студии, оборудованные на более высоких этажах зданий. «Если на первом этаже владельцы уже сделали перепланировку, то их соседи сверху могут тоже устроить в квартирах студии. У нас в городе, в районе станции метро «Нижегородская», есть несколько домов, где первый этаж нежилой, а со второго по пятый — студии».

Что касается локации, то в Санкт-Петербурге она играет большую роль, чем в Москве. В Северной столице подавляющее число подобного жилья устраивают в исторической части города, в Москве и области студии в многокомнатной квартире могут появится в любом районе, где есть подходящий для переделки объект.

Неожиданные перепланировки тоже встречаются.

Также риелтору запомнилась квартира на последнем этаже сталинского дома с высокими потолками, где в одной из студий часть пространства над коридором использовали для спального яруса.

Мокрые точки, антресольный этаж и счетчики на электроэнергию

Но мало найти подходящую для деления на студии квартиру — ее надо еще отремонтировать. Это целое дело. Обычно при перепланировке владельцы жилья сносят все межкомнатные перегородки, прокладывают в полу разводку водопроводных и канализационных труб, полы и стены в мокрых зонах гидроизолируют, а в каждой студии устраивают вытяжку, соединенную вентиляционным каналом с общей вентиляцией дома.

Интерьер меняют на актуальный: светлые стены, чтобы расширить пространство, яркие акценты в виде диванов, кресел, картин, подсветки. Если высота потолков позволяет — оборудуют антресольный этаж, причем нередко приплюсовывают его площадь к исходной площади квартиры.

«Ремонт в таких квартирах обычно делают бюджетный, но визуально аккуратный», — замечает Екатерина Никитина.

Отдельная тема в такой студии — электросчетчик. «Обычно у каждого собственника он свой», — говорит Марина Полякова. Правда, поскольку юридически студии представляют собой одну квартиру, открыть в ресурсосберегающей компании отдельный лицевой счет на каждое жилье нельзя. Поэтому в студиях ставят субсчетчики, показания которых передаются собственнику основного счетчика квартиры для внутреннего расчета, уточняет Екатерина Никитина. Бывает и так, что расходы на электроэнергию включают в фиксированную плату за студию.

«Это классическая арбитражная схема»

Кто и зачем занимается нарезкой просторных квартир на студии? По наблюдениям риелторов, собственников таких объектов можно разделить на две категории.

Первая — профессиональные флипперы и небольшие инвестиционные команды, которые системно скупают крупногабаритное жилье под деление и последующую сдачу в аренду или перепродажу долей.

Вторая — частные владельцы просторных квартир, доставшихся по наследству или в результате раздела имущества, которые таким образом монетизируют актив: часть студий продают, часть оставляют себе под сдачу в аренду, получая суммарно более высокий арендный доход, чем от сдачи квартиры целиком.

Бизнес-модель в этом случае выстроена так: цена квадратного метра, например, в трехкомнатной квартире значительно ниже, чем цена квадратного метра в готовой студии или однокомнатной квартире в том же районе. После нарезки на четыре студии суммарная выручка от продажи долей превышает цену исходного объекта, и эта разница составляет маржу собственника или инвестора — за вычетом затрат на ремонт и юридическое оформление.

Основных групп клиентов, покупающих подобное жилье, тоже две, говорят эксперты. Первая — и самая массовая — приезжие, которые приобретают такую студию как свою первую квартиру в Москве. Вместе с жилплощадью, они получают московскую регистрацию, дающую доступ к городской медицине, детским садам и школам, а также упрощающую трудоустройство. «Для этой категории покупателей минимальная цена и формальное наличие адреса в Москве часто перевешивают все юридические риски доли», — замечает Екатерина Никитина.

В Санкт-Петербурге, помимо приезжих, студии в бывших доходных домах охотно берут родители для детей-студентов, а также командировочные, которые часто бывают в Северной столице по работе: купить маленькое, но свое жилье выгоднее, чем постоянно снимать номер в отеле, поясняет Марина Полякова.

Ко второй группе риелторы относят инвесторов, покупающих такие доли под сдачу в аренду ради высокой доходности на вложенный рубль.

«Сейчас я помогаю продать студию в бывшем доходном доме у метро "Чернышевская", — приводит свежий пример Марина Полякова. — Раньше это была квартира из 11 комнат с двумя коридорами — 178 квадратных метров площади. Затем в ней устроили три квартиры и было три собственника. Уже в наши дни один из собственников нарезал свою квартиру на студии — от 7 до 35 квадратов. Сначала продал самую большую, а сейчас продает ту, в которой 21 квадрат. Я знаю, что в этой квартире живут люди из разных городов и стран. Одну студию занимает семейная пара, которая останавливается в ней, когда приезжает в Санкт-Петербург, другую — командировочный. Остальные принадлежат инвесторам, сдающим их посуточно».

Трудно узаконить перепланировку и сложно продать

По словам специалистов, главное достоинство студий, переделанных из многокомнатных квартир, — это цена. В Москве за такое жилье просят от 4,5 до 7 миллионов рублей, в зависимости от района и метража. В Санкт-Петербурге в центре города студия площадью 20 квадратных метров в бывшем доходном доме обойдется в 5,5 миллиона рублей. На сегодняшний день это один из самых дешевых форматов жилой недвижимости.

Однако на этом достоинства самостоятельно оборудованных студий заканчиваются. А вот недостатков у такой квартиры много.

Самый главный риск — с юридической точки зрения, подобная студия имеет статус доли, а не отдельного жилого помещения, сделка с ней всегда оформляется у нотариуса. «Собственник студии — фактически совладелец всей квартиры вместе с соседями по бывшим комнатам, что создает конфликты вокруг мест общего пользования и коммунальных платежей», — поясняет Екатерина Никитина.

Другая сложность — на практике перепланировку многокомнатных квартир в студии очень трудно узаконить. Так, согласно санитарным нормам, «мокрые зоны» нельзя располагать над жилыми комнатами соседей, к тому же инженерные коммуникации (водопровод и канализация) дома обычно рассчитаны на определенное количество жильцов.

Схожая проблема возникает и с электроснабжением. Изначально в квартирах, особенно в старом жилом фонде, мощность электросети рассчитана на небольшое количество бытовых приборов, а при увеличении количество жильцов нагрузка на нее возрастает, тем более что каждая студия оборудована собственной плитой, стиральной машиной, бойлером или кондиционером. В результате собственникам не удается согласовать изменения в жилищной инспекции, и они продают студии с неузаконенной перепланировкой.

Третий, и часто неочевидный подвох: купить студию в многокомнатной квартире чаще всего можно только за наличные, а потом ее довольно трудно продать. «Ипотечный банк почти всегда отказывает в кредите на долю с неузаконенной перепланировкой», — предупреждает Екатерина Никитина.

Суд постановил вернуть квартиру в исходный вид

К слову, многие покупатели приобретают переоборудованные студии, даже зная об их недостатках. Они научились их обходить. В частности, при продаже одной из долей в квартире преимущественное право ее выкупа имеют совладельцы жилья, но в момент покупки такой недвижимости они сразу пишут нотариальный отказ.

«Обычно в квартире есть один человек, у которого хранятся все отказы, — рассказывает Марина Полякова. — Он приносит их на любую сделку. К примеру, один из собственников студии у метро "Чернышевская" сейчас живет в Канаде. Но у нас есть его отказ, поэтому проблем с продажей соседней студии не возникает».

Вопрос с продажей за наличные решается иначе. Владельцы студий дают покупателям рассрочку, даже при том, что сделка заключается между частными лицами. «В Санкт-Петербурге это реальная практика, — говорит Полякова. — Рассрочку дают обычно на срок от трех до шести месяцев, а в договоре купли-продажи прописывается обременение — дата, когда покупатель должен полностью рассчитаться за квартиру».

А вот незаконная перепланировка может принести владельцу студии немало проблем.

Но это формальность. Хуже то, что жилищная инспекция может потребовать вернуть квартиру в первоначальный вид, причем если хозяин откажется, надзорные органы могут добиться этого через суд. Восстанавливать прежнюю планировку и инженерные коммуникации собственник будет за свой счет.

Случаи возвращения изначальной планировки квартир, переделанных в студии, уже бывали, замечают риелторы. Так, два года назад в Москве суд обязал восстановить планировку трехкомнатной квартиры в пятиэтажке около метро «Водный стадион», самовольно переоборудованной в четыре студии.

В Санкт-Петербурге в прошлом году шестеро владельцев по требованию приставов вернули исходный вид пятикомнатной квартире в Адмиралтейском районе, в которой были нарезаны шесть крохотных студий. Правда, сделали они это после нескольких штрафов и жалоб соседей по дому.

«Пока цены на жилье высокие, спрос на "серые" студии не исчезнет»

Эксперты уверены: пока цены на новостройки и легальное компактное жилье остаются высокими, спрос на бюджетные нарезанные студии останется стабильным. Марина Полякова надеется, что власти как-то решат вопрос с несогласованными перепланировками, особенно в городах, где таких студий много. Вместе с тем ужесточение контроля со стороны жилищной инспекции и управляющих компаний, а также рост доли легальных микроквартир в новостройках будут постепенно вытеснять этот серый сегмент, уверена Екатерина Никитина.

Альтернатива студиям, нарезанным в старом фонде, — компактные студии и однокомнатные квартиры в новостройках комфорт-класса. «Они продаются как самостоятельные объекты с отдельным кадастровым номером, собственным счетчиком и полным пакетом документов, что снимает все вышеперечисленные риски», — говорит Екатерина Никитина.